задать вопрос юристу

Если один из владельцев квартиры продает свою долю собственности, то для внесения ясности используется договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). Договор, по сути, лишь фиксирует некие (обычно сложившиеся ранее) особенности проживания в квартире, только делает их предметом юридически зафиксированного соглашения. Когда порядок пользования квартирой устанавливается сособственниками по взаимному согласию, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сама бумага, затраты незначительны). Если согласие не найдено – вопрос, кто в какой комнате живет, решается через суд.


Для продажи доли установление порядка пользования квартирой весьма важно. Именно данный документ определяет, как и в какой комнате (комнатах) потенциальный покупатель доли сможет в ней жить. Стоит добавить, что при небольшой величине доли собственности в квартире (или если она однокомнатная) покупатель оказывается в двойственном положении. С одной стороны, он, участвуя в правах собственности, должен иметь право на проживание в квартире. С другой стороны, это может быть невыполнимо по чисто техническим причинам.
Выделение долей происходит опять же двумя путями: либо через подписание у нотариуса договора о выделении долей (опять же заверяется не сделка, а сама бумага), либо в судебном порядке. Нотариально заверенный договор или решение суда является основанием для выдачи регистрационными органами сособственникам новых свидетельств о праве собственности.
При продаже доли ее владелец обязан предложить сособственникам выкупить ее по заявленной им цене. В случае их отказа он может продавать свою собственность третьим лицам. Однако если доля была продана по цене, хотя бы на копейку, ниже предложенной сособственникам, те в судебном порядке могут признать сделку недействительной.
Один из самых непростых технических вопросов в данной ситуации – получить отказ (или согласие и с ним деньги). По идее сособственник, не желающий выкупать долю, должен заявить о своем отказе в письменном виде, заверив его у нотариуса. Но в реальной жизни подобное наблюдается крайне редко.
О предложении выкупить долю сособственников следует уведомить заказным письмом, о вручении которого получатель должен расписаться. Но совладельцы квартиры для этого должны как минимум открыть почтальону дверь. А люди, желающие всеми силами воспрепятствовать появлению в доме сособственников из числа третьих лиц, способны всячески уклоняться от получения уведомления о выкупе. Поскольку долю собственности на квартиру невозможно определить как уникальный объект недвижимости, сбор документов для продажи доли осуществляется в том же порядке, как и в случае с продажей жилья целиком
Договор купли продажи доли квартиры должен быть составлен в четырех экземплярах, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для нотариуса и один экземпляр для регистрирующего органа (УФРС — Регистрирующий орган). При отсутствии одного из экземпляров подписанного договора регистрация в УФРС не представляется возможной. При этом сам договор считается подписанным и действующим. Право собственности на долю квартиры перейдет покупателю только после регистрации договору в УФРС по соответствующему субъекту федерации.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ после регистрации договора купли-продажи доли квартиры, стороны обязаны подписать передаточный акт, при отсутствии которого обязательства сторон по договору не считаются исполненными в полном объеме.
Документы, предоставление которых обязательно
- право-устанавливающие документы;
- выписка из домовой книги;
- справки из БТИ, которые включают в себя справку поэтажный план и кадастровый паспорт квартиры.
Перед продажей лучше самим сделать оценку либо комнаты, либо доли. Это поможет вам не прогадать с ценой.
При определении рыночной (продажной) стоимости квартиры, комнаты или доли основными являются следующие факторы:
- местоположение оцениваемой квартиры
 - транспортная доступность и качество инфраструктуры
 - тип и состояние жилого дома
 - характеристики оцениваемой квартиры (общая площадь, количество комнат, этажность, наличие балконов, особенности сан.узла, размер кухни)
            - состояние квартиры (уровень внутренней отделки, тип и срок проведения последнего ремонта)

Есть вопрос юристу?

  • Заполните поля формы
  • Нажмите "Задать вопрос"
  • Получите бесплатный ответ юриста

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос