задать вопрос юристу

Договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).


В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Применительно к арендным отношениям с объектами аренды - здания, сооружения существуют специальные нормы права, предусмотренные § 4 главы 34 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ (цена устанавливается при сравнивых обстоятельствах) , не применяются.
В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Необходимо пояснить следующее:
В рассматриваемой ситуации заключен Договор аренды от __________ г. Объект Договора – бокс с подвалом № ___. Срок аренды с _________ г. по __________ г. Арендная плата – ______ рублей ежемесячно. Общая сумма арендной платы по договору составляет ________ рублей. Акт приема- передачи от ___________.
Согласно п. 3.2. Договора обязательства арендатора по оплате аренды считаются выполненными с момента фактического завершения капитального ремонта гаражных боксов № ___, ___.
Заключен Договор аренды от __________ г. Предмет Договора – бокс с подвалом № ___. Срок аренды с ____________ г. по __________ г. Арендная плата – ______ рублей ежемесячно. Общая сумма арендной платы по договору составляет ________ рублей.
Согласно п. 3.2. Договора обязательства арендатора по оплате аренды считаются выполненными с момента фактического завершения капитального ремонта гаражных боксов № ___, ___.
Заключен Договор аренды от __________ г. Предмет Договора – бокс с подвалом № ___. Срок аренды с ___________ г. по _________ г. Арендная плата – ________ рублей ежемесячно. Общая сумма арендной платы составляет ________ рублей.
Согласно п. 3.2. Договора обязательства арендатора по оплате аренды считаются выполненными с момента фактического завершения капитального ремонта гаражных боксов № ___, ___.
Заключен Договор аренды от __________ г. Предмет Договора – бокс с подвалом № ___. Срок аренды с _________ г. по _________ г. Арендная плата – _______ рублей ежемесячно. Общая сумма арендной платы составляет _______ рублей.
Согласно п. 3.2. Договора обязательства арендатора по оплате аренды считаются выполненными с момента фактического завершения капитального ремонта гаражных боксов № ___, ___.
Существенными условиями договора является объект аренды и арендная плата.
Следовательно, договоры аренды являются в рассматриваемом случае заключенными, соответствующими законодательству РФ. В рассматриваемой ситуации усматриваются арендные отношения.
Арендная плата установлена договором и заменена работами по капитальному ремонту гаражных боксов № ___, ___.
В рассматриваемой ситуации — после окончания выполнения работ по капитальному ремонту гаражных боксов — необходимо было подписать акт приема передачи работ по ремонту гаражных боксов № ___, ___. В данном акте необходимо было указать какие именно работы были выполнены, и отсутствие претензий сторон друг к другу.
Объект аренды передан по акту приема-передачи от __________ г.
Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Следовательно, арендная плата должна начисляться именно с этого времени.
Если после окончания срока последнего договора аренды у арендатора будет намерение продлить договор, то он имеет право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Для этого, необходимо будет направить арендатору письмо-уведомление о желании продления арендных отношений.
Если после прекращения действия последнего Договора аренды арендные отношения продолжаются (то есть никто не изъявляет желания расторгнуть арендные отношения) договор считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок.
Общая сумма арендной платы за период с _________ г. по ________ г. составляет ________ рублей. Соответственно, при расторжении договорных отношений на настоящий момент, арендодатель обязан будет выплатить арендатору денежную сумму в размере – ________ рублей, как излишне уплаченную.
В настоящий момент в рассматриваемой ситуации возможно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, с выплатой арендатору компенсации.
В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, по которым арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемой ситуации, если арендодатель усмотрит какие-либо нарушения со стороны арендатора (например — заключение договора субаренды), он обязан в письменном виде направить арендатору уведомление о надлежащем исполнении обязательства (о расторжении договора субаренды). Если после уведомления, арендатор не устранит нарушения, тогда арендодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор аренды.

Есть вопрос юристу?

  • Заполните поля формы
  • Нажмите "Задать вопрос"
  • Получите бесплатный ответ юриста

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос