задать вопрос юристу

Земельный участок находится в собственности Департамента земельных ресурсов г. Москвы. На данном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее другому собственнику. Между собственником здания и ДЗР г. Москвы заключен договор аренды земельного участка. В настоящее время стоит вопрос о продаже данного здания. Существует ли необходимость уведомлять о предстоящей продаже здания Арендодателя земельного участка, и если да, то в какие сроки и каким образом.

 

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Анализируя сложившуюся юридическую практику по данному вопросу, при регистрации сделки Купли-продажи здания, в договоре необходимо прописать условия о правах аренды земельного участка. Так же между продавцом и покупателем может быть подписано соглашение об уступке прав по договору аренды.
Копия указанного соглашения прикладывается к уведомлению и направляется арендодателю.
При этом, необходимо проанализировать условия договора аренды и выяснить, не противоречат ли такие действия условиям договора. В случае выявления в договоре положений, явно ущемляющих права арендатора, вопрос о признании их недействительными может быть решен в судебном порядке.

Есть вопрос юристу?

  • Заполните поля формы
  • Нажмите "Задать вопрос"
  • Получите бесплатный ответ юриста

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос