Юридическое заключение по теме правила регистрации изменений объекта недвижимости. Сервитут.

 

ПЕРЕЧЕНЬ ОСВЕЩАЕМЫХ ВОПРОСОВ
1. Регистрация изменений (реконструкции, перепланировки) объектов недвижимости.
2. Установление сервитуту на объект недвижимости (здания).

Ответ на вопрос 1:
В силу ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения.
Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий - установление факта изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ, БТИ). Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - Положение о технической инвентаризации). Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация.
В соответствии с абз. 1 п. 9 Положение о технической инвентаризации техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.
Абз. 2 п. 9 Положение о технической инвентаризации гласит, что по результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
Если право на объект было зарегистрировано в ЕГРП и в результате строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта БТИ.
Для регистрации изменений в объекте недвижимости согласие сособственника не требуется, так как на основании абз. 2 п. 17 Положение о технической инвентаризации сведения (документы) об объектах капитального строительства, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников.
Для регистрации пристройки Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в _____________ филиал _________ областного Бюро технической инвентаризации (по месту нахождения объекта недвижимости), находящийся по адресу:  ______________________.
БТИ проведет техническую инвентаризацию изменений объекта недвижимости, и занесет это изменения в технический паспорт. Данный паспорт (заверенную копию) для регистрации изменений объекта Вы должны будете предоставить по месту нахождения объекта надвижимости в ____________ отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _________ области, находящийся по адресу: ____________________________________
После измененные данные будут занесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответ на вопрос 2:
В Вашем случае, если бывший супруг будет чинить препятствия в пользовании источником воды и электричества, возможно наложить на данный объект недвижимости право сервитута.
Сервиту́т (лат. servitus, servitutis — подчинённое положение) — ограниченное право пользования чужой вещью (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного).
В российском праве основная масса норм о сервитутах содержится в Гражданском кодексе РФ (статьи 216, 274—277, 613 и 694) и Земельном кодексе РФ (статья 23 и др.). Отдельные нормы содержатся в природоресурсном законодательстве (Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.), а также в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно абз. 1 ч. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В силу ч. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
На основании указанных выше норм возможно установить частный сервитут на право пользования источником воду. Что касаемо электроэнергии, то в данном случае возможно установление срочного сервитута до проводки Вами электричества через территорию бывшего мужа на свой земельный участок.
При Решении суда в Вашу пользу право сервитута необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации, которым является _______________ отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, находящийся по адресу: ______________________________.
В данный госорган необходимо предоставить вступивший в законную силу заверенный судом судебный акт (решение, определение). Данное решение суда будет являться основанием для регистрации права сервитута.

В случае регистрации сервитута Ваш муж обязан будет не чинить Вам препятствия в пользовании водою и электроэнергией.