задать вопрос юристу

Заключение по вопросу правомерности отчуждения доли квартиры принадлежащей собственнику на праве общей долевой собственности, признания договора купли-продажи недействительным

Описание ситуации:

Квартира находится в общей долевой собственности. Доля в праве собственности ____________ составляет 1/3. ______________ распорядился принадлежавшей ему 1/3 доли квартиры путем продажи.
_____________ злоупотребляет спиртными напитками и состоит на учете в НД с _________ г.
_____________ обращается в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.

Вопросы:
Каким образом возможно признать договор купли-продажи недействительным?

 

Ответ:

Порядок и условия осуществления прав и исполнения обязанностей собственника жилого помещения (квартиры), находящегося в общей долевой собственности, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать (продавать) свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).
Статья 246 ГК РФ определяет порядок распоряжения имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Так, распоряжение данным имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Таким образом, при совершении безвозмездной сделки (например отчуждение доли на основании договора дарения), предметом которой является передача в собственность другому лицу доли в праве собственности на квартиру, соблюдение правил ст. 250 ГК РФ не требуется.
При этом нормы ст. 250 ГК РФ определяют порядок действий собственника доли, намеревающегося данную долю продать.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Применительно к сложившейся ситуации, необходимо было обратиться в суд с исковым заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев с того момента, когда вы узнали о продаже доли квартиры, т.е. с ____________ года.
При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Необходимо указать, что учитывая характер сложившихся между совместно проживающими лицами (чаще всего родственниками) отношений, в определенных случаях довольно сложно получить от собственника другой доли отказ от права преимущественной покупки.
Такой отказ должен быть получен в письменной форме, так как предложение о покупке также направляется в письменном виде.
Кроме того, владелец другой доли может намеренно уклоняться от получения предложения о покупке. В связи с этим целесообразно предложение о покупке направлять по почте заказным письмом с уведомлением. При уклонении же лица получить указанное письмо (открыть дверь сотруднику почты), подтверждением исполнения своей обязанности по направлению предложения о покупке доли лицу, обладающему правом преимущественной покупки, будет являть отметка сотрудника почты на письме об отказе в получении этого письма.
Следует отметить, что правило о преимущественном праве покупки доли в квартире является основополагающим при определении правовых последствий совершения сделки купли-продажи доли в квартире.
Договор купли-продажи доли квартиры должен быть обязательно зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Стоит особо обратить внимание на порядок осуществления регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи доли жилого помещения. Если собственнику принадлежит доля квартиры, собственник может продать такую долю, но собственник не вправе продавать такую долю, дробя на несколько долей, или отчуждать долю жилого помещения, когда такая доля не определена.
На основании договора купли-продажи жилого помещения от ___________ года собственник 1/3 доли квартиры распорядился своей долей и продал ее.
_____________ – сособственник, обратилась с исковым заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительным.
Однако решением суда от __________ года в удовлетворении исковых требований было отказано, кассационную жалобу оставили без удовлетворения, а судья Президиума __________ городского суда, рассмотрев мою надзорную жалобу, вынес определение, которым отказал в передаче дела на рассмотрение в суде надзорной инстанции.
В решение суда, а затем и в определении, судья неоднократно ссылается на тот факт, что сам ___________, являясь стороной по сделке, не обращался в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным и каких-либо требований к ответчику не проявляет.
Учитывая то, что ___________ пройдены все возможные инстанции с целью признания договора купли-продажи недействительным, существуют следующие варианты решения сложившейся ситуации.
Одним из вариантов является обращение в суд ЛИЧНО ____________ с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
______________ и _____________ в указанном судебном заседании будут привлечены в качестве третьих лиц.
При этом признать договор купли-продажи недействительным суд может на основании ст. 178 ГК РФ, 179 ГК РФ.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Другим вариантом разрешения сложившейся ситуации является признание ______________ недееспособным или ограниченно дееспособным в судебном порядке.
На основании ст. 167 ГК РФ сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
Заявление о признании гражданина недееспособным подается либо по месту нахождения медицинского учреждения, в котором он находится, либо если гражданин проживает дома – в суд по месту его жительства.
На основании ст. 281 ГПК РФ дело об ограничении гражданина в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может быть возбуждено на основании заявления членов его семьи, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения.
В заявлении об ограничении дееспособности гражданина должны быть изложены обстоятельства, свидетельствующие о том, что гражданин, злоупотребляющий спиртными напитками или наркотическими средствами, ставит свою семью в тяжелое материальное положение.
В силу ст. 283 ГПК РФ судья в порядке подготовки к судебному разбирательству дела о признании гражданина недееспособным при наличии достаточных данных о психическом расстройстве гражданина назначает для определения его психического состояния судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении гражданина, в отношении которого возбуждено дело, от прохождения экспертизы суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу.
Таким образом, в случае если Ваш брат – _____________ добровольно откажется, чтобы в отношении него провели судебно-медицинскую экспертизу, то такая экспертиза будет назначена в судебном порядке.
На основании ст. 285 ГПК РФ решение суда, которым гражданин ограничен в дееспособности, является основанием для назначения ему попечителя органом опеки и попечительства.
Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.
Заявление об ограничении дееспособности гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами суд рассматривает с участием самого гражданина, заявителя, прокурора, представителя органа опеки и попечительства. Гражданин, в отношении которого рассматривается дело о признании его недееспособным, должен быть вызван в судебное заседание, если его присутствие в судебном заседании не создает опасности для его жизни или здоровья либо для жизни или здоровья окружающих, для предоставления ему судом возможности изложить свою позицию лично либо через выбранных им представителей.
В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Следовательно, опекун имеет право обратиться в суд с исковым заявлением в интересах опекаемого.
В силу ст. 37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных в дееспособности.
После того, как гражданин исчерпал все возможные способы решения вопроса в рамках российского правосудия, он имеет право обратиться с Жалобой в Европейский суд по правам человека.


В настоящее время новым собственником доли квартиры является ______________ на основании договора дарения.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности в жилом помещении имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Таким образом, если воля собственников долей в квартире направлена на определение порядка пользования жилым помещением, то соглашение о порядке пользования заключается путем составления документа: договора или соглашения о порядке пользования квартирой. Указанный документ отражает фактическое использование тех или иных помещений определенными лицами, проживающими в квартире, фиксирует особенности проживания в квартире, а также позволяет определить кто из собственников в какой комнате будет жить.
Следовательно, если стороны пришли к согласию, договор о порядке пользования заверяется у нотариуса, если же согласие не достигнуто, то, как уже было отмечено, порядок пользования жилым помещением определяет суд.
Рассматривая дела данной категории, суд в первую очередь учитывает добровольно сложившийся порядок пользования.
При определении порядка пользования жилым помещением участник долевой собственности может требовать предоставления ему как изолированной комнаты, так и неизолированной. Проходную комнату в квартире суд может оставить в общем пользовании сособственников. Размер комнаты (комнат), выделяемой сособственнику, не обязательно должен точно соответствовать принадлежащим сособственникам идеальным долям. Верховный Суд РФ считает, что предоставление в пользование одному из сособственников комнаты, превышающей размер его доли, не нарушает права другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.
При ущемлении прав пользования участник долевой собственности может требовать взыскания с другого участника долевой собственности, которому передано жилое помещение с превышением его идеальной доли, плату за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом под платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества. Требовать денежную или иную компенсацию стоимости квадратных метров сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится, и доли собственности не меняются и не отчуждаются. Порядок пользования домовладением, принадлежащим участникам общей долевой собственности, определяется, если экспертом установлена невозможность раздела дома в натуре. В таком случае эксперт должен представить варианты порядка пользования домом.

Есть вопрос юристу?

  • Заполните поля формы
  • Нажмите "Задать вопрос"
  • Получите бесплатный ответ юриста

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос