задать вопрос юристу

В соответствии со п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ "при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации".


В соответствии с ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов".
Исходя из вышеизложенного следует, что собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Причем цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной с ценой, предлагаемой третьим лицам. Т.е. условия продажи комнаты для всех у Вас должны быть одинаковыми.
Часть 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) также предусматривает обязанность продавца "известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее".
Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). В данном положении законодатель устанавливает четкий срок, за который при желании собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату, т.е. законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.
Если же у Вас нет возможности ждать месяц, у Вас есть возможность попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения Вашей комнаты. Данные отказы должны быть оформлены надлежащим образом, а именно они должны быть заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.
Как показывает практика, сделать это достаточно проблематично, так как Вашим соседям придется затрачивать личное время на походы к нотариусу или в орган гос. регистрации. Поэтому проще составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. При получении ими Ваших писем Вам вернутся уведомления о вручении им Ваших писем с их подписями. Это и будет свидетельствовать о том, что Вы известили Ваших соседей надлежащим образом.
Часть 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что "При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".
То есть если вы проигнорировали преимущественное право покупки квартиры вашими соседями, то любой из них в течение трех месяцев может в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке".
А в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".
То есть регистрирующие органы при государственной регистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.
Непредставление же документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.
Вывод: Вы можете продать приватизированную комнату в коммунальной квартире только при наличии у Вас отказа Ваших соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки Вы рискуете получить отказ в гос. регистрации Вашего договора либо начать судебные тяжбы с Вашими соседями.
При составлении договоров всегда указываются существенные условия, которые касаются: оценки недвижимости и ее оплаты, поэтому в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ необходимо указывать сроки передачи денег и возникает ли залог или нет, если оплата производится частями или позже одного дня после получения зарегистрированных документов. Для мены: если цена жилых помещений разная, то указывается доплата, а если цена жилых помещений признается равной, то мена указывается без доплаты. А также способ передачи имущества: для договоров мены и купли-продажи - указание передаточного акта в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Еще существенными условиями возмездных договоров являются:
- права третьих лиц, которые не являются членами семьи в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ;
- права сособственников долей в соответствии со ст. 250 ГК РФ и п. 6 ст. 42 ЖК РФ - продажа доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире;
- права несовершеннолетних сособственников - п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ.
Если сособственниками сделок являются несовершеннолетние дети, то в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ необходимо брать разрешение органов опеки и попечительства (Федеральный закон N 48-ФЗ от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве"; п. 14 ст. 6 Закона г. Москвы от 4 июня 1997 г. N 16 "Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в г. Москве"; п. 18 ст. 1 Закона г. Москвы от 26 декабря 2007 г. N 51 "О наделении органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в г. Москве отдельными полномочиями г. Москвы в сфере опеки") при составлении договоров. Это касается и составления соглашения об определении долей. В соглашении об определении долей, когда нет одного родителя, за несовершеннолетнего должен выступать представитель органов опеки и попечительства - по доверенности.
Когда составляются договоры мены с участием несовершеннолетних, необходимо учитывать, кто в соответствии со ст. 14 СК РФ признается близкими родственниками, поэтому заключать договоры мены между дедушками, бабушками, братьями, сестрами, дядями, тетями и несовершеннолетними детьми нельзя.
Брачный договор

В соответствии со ст. 40 - 44 СК РФ составляется брачный договор между супругами, который может быть заключен как до регистрации брака, так и в любое время в период брака. Брачным договором определяются имущественные права и обязанности супругов, как в браке, так и в случае расторжения брака. Рассматривать брачный договор как сделку нельзя, он является соглашением сторон, направленным на определение прав и обязанностей супругов, и по нему не происходит переход и возникновение права на имущество. Так как переход и возникновение права возможны только по основаниям, предусмотренным ст. 218 ГК РФ. Следовательно, брачный договор не подлежит государственной регистрации для перехода и возникновения права собственности. Для этого существует договор раздела имущества супругов (ст. 38 СК РФ) или выдел супружеской доли по свидетельству о праве собственности (ст. 256 ГК РФ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27 декабря 2009 г. N 343-ФЗ (далее - Закон)) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В г. Москве таким органом является: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, которое подразделяется на отделения по административным округам.
Рассмотрим пакет документов, необходимых для регистрации договоров по жилым помещениям, и некоторые требования регистраторов, которые вытекают из представленных на регистрацию документов в соответствии с Законом, Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Приказом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 24 марта 2006 г. N 48, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293, и иными нормативными правовыми актами РФ. А также учебное пособие: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав не недвижимое имущество и сделок с ним (2009).
Основными документами для регистрации договоров являются:
1) заявления;
2) документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;
3) документы о субъектах права (физических и юридических лиц);
4) документы, описывающие объект права (до 2000 г. кадастровый паспорт и экспликация из БТИ обязательны и если в квартире была перепланировка после 2000 г.);
5) документы, являющиеся основанием для регистрации прав, ограничения (обременения) сделки;
6) иные документы, предусмотренные требованиями действующего законодательства и необходимые для регистрации.
Жилые помещения отчуждаются по договорам, которые делятся на возмездные и безвозмездные.
Возмездные: договор купли-продажи; договор мены и договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, если жилое помещение передается за плату.
Безвозмездные: договор дарения и договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, если жилое помещение передается бесплатно.
Для отчуждения жилого помещения продавцом или дарителем представляются правоустанавливающие документы, по которым происходит переход права к покупателю или одаряемому. Они могут быть зарегистрированными как до 31 января 1998 г. в ДМЖ, так и уже в ЕГРП. На регистрацию документы должны быть представлены в оригиналах и копиях.
Но часто старые документы гражданами бывают утеряны и поэтому: если правоустанавливающим документом до 31 января 1998 г. являлся договор передачи жилого помещения, то необходимо представить дубликат договора-передачи; если договор купли-продажи, дарения, наследства, мены - дубликаты, заверенные нотариусом. Если была справка ЖСК, то гражданам необходимо перерегистрировать свое ранее возникшее право, получить новое свидетельство и только после этого заключать договор отчуждения.
Если же документы были уже зарегистрированы в ЕГРП, но также утеряны, то никаких дубликатов больше не выдается, а получается повторное свидетельство о регистрации права и по нему можно отчуждать жилые помещения.
При составлении договоров необходимо обращать внимание, по каким правоустанавливающим документам отчуждается жилое помещение, для того чтобы составить заявление. По возмездным сделкам заявление должно быть от другого супруга (не участвующего в сделке) (п. 1 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ) или брачный договор. Иногда бывает, что жилое помещение приобреталось в браке, но на момент отчуждения супруг или супруга умерли, тогда в заявлении необходимо указывать - открывалось ли наследственное дело, выделялась ли супружеская доля и входила ли в наследственную массу. Для справки ЖСК заявление составляется с указанием, на момент выплаты пая состоял в браке или нет.
Документы, представляемые для государственной регистрации
при продаже приватизированной комнаты
в коммунальной квартире

В данной ситуации все зависит от специфики сделки купли-продажи. Приведем примерный перечень документов, представляемых для регистрации сделок и возникающих на их основании прав.
1. Договор купли-продажи.
2. Подлинник и копия свидетельства о собственности на жилое помещение, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение.
3. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из домовой книги).
4. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам, заверенный должностным лицом бухгалтерии (копия финансового лицевого счета).
5. Согласие органов опеки и попечительства - при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
6. Нотариально удостоверенный отказ сособственников от преимущественного права покупки (в случае если остальные комнаты не приватизированы - отказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от права преимущественной покупки) или документ, подтверждающий надлежащее уведомление сособственников об условиях предстоящей сделки.
В зависимости от условий сделки для регистрации могут потребоваться и другие документы.
Представительство в регистрирующем органе

В соответствии с действующим законодательством представительство может быть основано на доверенности или на законе.
Представительство, основанное на доверенности.
Доверенность представляется в двух экземплярах: подлинник (возвращается после проверки на соответствие копии) и копия, либо нотариально удостоверенная копия.
При предъявлении доверенности сотрудник Федеральной регистрационной службы проверяет соответствие указанных в доверенности полномочий тем действиям, которые совершает представитель по предъявленной доверенности; соответствие лица, указанного в доверенности в качестве представителя, тому лицу, которое представило документы на регистрацию, а также отсутствие подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных исправлений.
Все другие необходимые реквизиты (сведения о доверителе и представителе, срок действия доверенности, дата ее выдачи) должны быть отражены в доверенности в соответствии с п. 2 и 22 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. N 91.
Если доверенность была выдана на территории государства, являющегося участником Гаагской конвенции 1961 г., на ней должен быть проставлен апостиль.
Доверенности, оформленные на территории стран, не входящих в число участников названной Конвенции, а также не имеющих с Россией двухстороннего соглашения о правовой помощи, должны быть легализованы.
В случае если государство, в котором была выдана доверенность, имеет с Россией двухстороннее соглашение о правовой помощи (в частности, государства - члены СНГ), доверенность принимается без какого-либо специального удостоверения.
Доверенность и апостиль, составленные на иностранном языке, должны сопровождаться переводом на русский язык, верность которого должна быть удостоверена нотариально.
Доверенность от физических и юридических лиц на представление документов на государственную регистрацию и получение документов, подлежащих возврату после проведения государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (заместителем руководителя) соответствующего органа социальной защиты населения;
5) доверенности, выданные консульскими учреждениями РФ;
6) доверенности, выданные должностными лицами аппарата органа исполнительной власти, имеющими соответствующие полномочия, в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса.
Доверенность, выданная лицом, действующим по доверенности, (передоверие), должна быть нотариально удостоверена.
Представительство, основанное на законе.
В соответствии с действующим законодательством законными представителями граждан могут быть родители, усыновители, опекуны и попечители. Законными представителями несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет являются родители, усыновители или попечители. Законными представителями несовершеннолетних граждан в возрасте до 14 лет являются родители, усыновители или опекуны. Над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Над гражданином, ограниченным в дееспособности, устанавливается попечительство.
Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
Попечители дают согласие (в письменной форме) на совершение сделок, т.е. несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сделки в отношении недвижимости совершают самостоятельно. Согласие попечителей может быть выражено как непосредственно в тексте договора и подтверждено личными подписями последних, так и в виде отдельного документа, либо путем представления законными представителями заявления на регистрацию.
Опекунами и попечителями граждан, нуждающихся в опеке и попечительстве и находящихся или помещенных в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения, являются эти учреждения.
Опекуны и попечители осуществляют защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами без специального полномочия.
В случае наличия разногласий между интересами законных представителей и их подопечных защита прав и интересов последних возлагается органом опеки и попечительства на своего представителя. Данный порядок применяется также до момента установления опеки или попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей.
В указанных случаях полномочия представителя удостоверяются соответствующим решением органа опеки и попечительства и выданной на основании такого решения доверенностью.

Есть вопрос юристу?

  • Заполните поля формы
  • Нажмите "Задать вопрос"
  • Получите бесплатный ответ юриста

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос